【經濟日報】東京銀座線 投資好選擇
日期:2017/05/29
由澀谷開往淺草的地下鐵銀座線,是日本和亞洲的第一條地下鐵路線,沿途經過表參道、虎之門、銀座、日本橋、上野等站,多是繁華鬧區和著名景點,沿線各站串連日本最具代表性的百貨公司,也串起了東京都心的商業發展。
東京信義台灣營業課經理蔡伯俊表示,澀谷一帶聚集許多悠靜豪宅,距離澀谷車站不遠的松濤、南平台,便是東京都內屈指可數的高級住宅區。
以位於南平台、42坪的兩房格局中古屋為例,開價達3.5億日圓,每月租金行情可達80萬日圓(約新台幣23萬元)。與澀谷相鄰的表參道,新成屋平均面積約20坪,平均每坪價格482萬日圓(約新台幣134萬元),至於中古屋平均每坪價格則為353萬日圓(約新台幣98萬元)。
蔡伯俊指出,位於港區的虎之門周邊再開發案是迎接2020年東京奧運的發展重點,這區主要為商業區,住宅多以套房格局為主,以新成屋為例,平均面積約7.8坪、每坪價格約445萬日圓(約新台幣124萬元),目標鎖定在地上班族,由於此族群的租屋需求來源穩定,以投資置產而言是不錯的地區選擇。
蔡伯俊說,銀座連續11年拿下日本地王寶座,甫於4月下旬開幕的「GINZA SIX」是該區歷年來最大規模的再開發案,所在地的銀座六丁目地價漲幅達三成,是日本之冠,可見傳統精華地段依然是發展的熱區。銀座和其他商業區相同,住宅物件較稀少且多為小坪數,新成屋每坪平均約540萬日圓(約新台幣151萬元),中古屋每坪平均約311萬日圓(約新台幣87萬元)。
從京橋、日本橋到三越前一帶,可說是東京的金融發展重鎮,居住在日本橋、三越前等區域是身分地位的象徵,加上都心地段周邊機能便利,因此吸引許多上了年紀、資金充裕的日本人在此區置產,以日本橋站附近為例,平均14年屋齡的中古屋每坪開價約345萬日圓(約新台幣96萬元)。
投資小提醒
優點
●日本政經局勢穩定,房市法規健全、安全性高
●政府延續貨幣寬鬆及經濟通膨政策,較易取得貸款,對海外投資者有利
●東京即將主辦2020年奧運,大規模公共及交通建設帶動經濟發展
缺點
●近年來日圓匯率波動大
●日本法令對五年內買賣同筆房屋課徵稅率較高,較適合長期投資
經濟狀況
●日本為全球第三大經濟體,GDP約500兆日圓
●東京與紐約、倫敦、巴黎列四大國際都會,且GDP列首位
●至2020年奧運期間預期創121萬就業,相關經濟效應達20兆日圓
稅務法務
●購入時需支付不動產取得稅,稅額為評價額*4%
●5至6月繳不動產持有稅,包括固定資產稅及都市計畫稅,稅率1.4%及0.3%;出售繳讓渡所得稅,五年內出售稅率●30%,滿五年出售15%。持有期間租金收入納入所得稅計算
房貸模式
●可向台系銀行貸款,如台銀、一銀、兆豐銀、中信銀及彰銀
●東京之星及歐力士銀行兩家日銀也提供台灣人貸款
●貸款條件為屋齡20年內、房價3,500萬日圓以上,分15至25年本息攤還;貸款由買方直接與銀行接洽,條件看信用程度
外國人投資規範
●在日本購屋原則上對外國人並無限制
●在日本購屋與台灣相同,採取登記原則,台灣人可在日本擁有產權登記後的不動產,其交易相關必要證件需依相關規定