錢進海外停看聽 慎選投資國家 亞洲國家不動產長期投資比較
日期:2015/08/24
中央跟地方政府聯手打房,國內不動產資金不斷流向海外。2014年台灣房地產交易金額為3.7兆元,比2013年減少1兆元。2014年台灣法人、個人海外投資不動產的金額,高達740億元,今年更是上看千億。然而「錢」進海外除了考量安全獲利、租金報酬率,長期的投資獲益更重要。
《全球房地產指南》Global Property Guide針對全球九十四個國家主要城市做了一份長期投資研究報告。在亞洲,日本、馬來西亞、柬埔寨皆為國人海外投資的熱區。根據這份報告,日本東京的租金收益雖然高達5.02%,但是長期投資評比卻只有兩顆星。
亞太國際地產趨勢分析師張漢超指出,1990年代經濟泡沫破滅後,日本便陷入失落的十年、二十年,在首相安倍晉三為挽救日本經濟所發的三支箭下,經濟稍見好轉,卻依舊欲振乏力。加上日本政府最新公布的人口老年化資料指出,截自2014年10月1日為止,每4個日本人當中,至少就有1人超過65歲。創2000年來新低。因此長期投資評比只獲得兩顆星的評比。
馬來西亞吉隆坡的租金收益短期來看低於日本東京,從長期投資的角度來看多達四顆星。張漢超說,馬來西亞人均GDP在東協國家中居第三名,僅次於新加坡、汶萊。馬來西亞平均年齡25.1歲,人口紅利強勁支撐,而企圖旺盛的納吉政府提出的「2020宏願計畫」,皆都有助於房價走升,長遠來看,馬來西亞未來發展潛力大。
三個國家中租金收益最高、GDP快速成長的柬埔寨,《全球房地產指南》卻只給兩顆星。主要原因是,以目前現況來看,柬埔寨逐步走向市場經濟體制,可是憲法規定只限於該國人民能擁有土地所有權,外國人只能買二層以上的公寓。加上政府財政收入不足,依賴外國援助,經濟體系容易受到外部因素的衝擊。
國家
/首都
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台灣
/台北
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日本
/東京
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馬來西亞
/吉隆坡
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柬埔寨
/金邊
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租金收益
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1.57%
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5.02%
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4.57%
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5.33%
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長期投資評比(最高五顆星)
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☆
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☆☆
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☆☆☆☆
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☆☆
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優勢
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1.房屋交易成本居中
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1.房屋交易成本偏低
2.健全的出租系統
3.廣大租賃市場
4.穩定政治環境
5.租金收入稅賦較低
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1.房屋交易成本偏低
2.高級公寓租金收益高
3.致力於改善租賃市場
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1.房東導向市場
2.GDP高成長
3.租金收益高
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劣勢
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1.低收金租益
2.房客導向市場
3.租金收入稅賦較高
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1.整體經濟發展較疲乏
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1.租金收入稅賦較高
2.房客導向市場
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1.政治專制
2.所有權限制嚴格
3.依賴援助的經濟體制
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亞太國際地產趨勢研究處彙整自《全球房地產指南》GLOBAL PROPERTY GUIDE